Um dos temas que mais geraram controvérsias no Judiciário brasileiro ao longo dos últimos anos diz respeito à compatibilidade da disponibilização de unidades autônomas por curto período com as cláusulas de destinação residencial presentes em boa parte das convenções de condomínio.
O Superior Tribunal de Justiça vai fixar tese vinculante sobre a possibilidade de aluguel de curta temporada de imóveis em condomínios com destinação residencial, em modelo explorado por plataformas como o Airbnb. A Corte Superior pretende uniformizar o entendimento sobre o tema em todo o país e determina a suspensão nacional de todos os processos judiciais que tratam desta matéria.
A discussão é sobre a possibilidade de o proprietário de uma unidade situada em condomínio residencial oferecer o imóvel para estadias de curta duração, especialmente por plataformas digitais como Airbnb.
O Tribunal definirá se a cláusula de destinação estritamente residencial na convenção do condomínio é suficiente para proibir a locação por aplicativos sem precisar de uma proibição expressa.
Enquanto a tese não for fixada, vale o que dispõe a convenção de cada condomínio. Em maio deste ano, a Corte sinalizou em caso específico que a atividade reiterada exigirá a anuência de 2/3 dos condôminos.
A controvérsia, já debatida anteriormente, em maio deste ano, culminou na posição de que o aluguel por curta temporada desvirtua o caráter primariamente residencial dos condomínios. Consequentemente, essa modalidade de locação só seria admitida se expressamente autorizada pela convenção condominial.
Naquela ocasião, em que se definiu a necessidade de autorização expressa, ficou também determinado que qualquer alteração na convenção condominial para permitir a exploração de unidades por meio de locações de curta temporada exige a aprovação da maioria qualificada, como já salientado em linhas anteriores, de dois terços dos condôminos, conforme preceitua o Código Civil.
Porém, diversos julgadores, seguiram um terceiro caminho, ao considerar a possibilidade de que alguns contratos firmados por meio dessas plataformas deveriam ser considerados atípicos. Isto é, de um lado, não seria possível enquadrá-lo como um contrato de hospedagem (de natureza comercial), pois não haveria, necessariamente, prestação de serviços acessórios, nem a obrigação de obter licenças de funcionamento.
De outro lado, também não seria possível considerá-lo um contrato de locação para temporada (de natureza residencial), pois ele muitas vezes não cumpre os requisitos formais do instituto, como a necessidade de descrever no instrumento contratual os móveis e utensílios presentes no imóvel, nem o estado em que se encontram, como prevê a Lei de Locações.