A legislação brasileira prevê, em determinadas hipóteses, a imunidade do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na integralização de bens imóveis ao capital social de pessoas jurídicas.
Contudo, ainda existe relevante discussão jurídica quanto à aplicação dessa imunidade às empresas que desenvolvem atividade imobiliária, como holdings imobiliária cujo objeto é a compra e venda de imóveis e/ou locação, especialmente nos casos em que a empresa se encontra inativa e sem faturamento.
Diante da divergência de entendimentos, inclusive entre Tribunais Estaduais, o tema foi submetido ao Supremo Tribunal Federal (STF), que analisa se a imunidade do ITBI é incondicionada, isto é, se deve ser aplicada independentemente da atividade da empresa. Até o momento, há maioria de votos favoráveis aos contribuintes, o que indica uma possível consolidação desse entendimento, cujo tema permanece em discussão.
Paralelamente, o Tribunal de Justiça de São Paulo recentemente firmou posicionamento relevante sobre o tema, especialmente no que se refere a análise de imunidade tributária como regra às empresas inativas.
De acordo com o Tribunal de Justiça de São Paulo, para que haja incidência de ITBI, é necessário comprovar que a atividade imobiliária representa mais da metade da receita operacional da empresa. Assim, nos casos em que a pessoa jurídica permanece inativa e sem faturamento nos três anos seguintes à integralização do imóvel, não há como caracterizar atividade imobiliária preponderante.
Nessa linha, o Tribunal afastou a presunção adotada por alguns Municípios de que holdings familiares/imobiliárias teriam, automaticamente, atividade imobiliária predominante. Isso porque a incidência do ITBI exige a comprovação efetiva de atividade econômica relevante, o que não se verifica em empresas inativas.
Em síntese, a inatividade da empresa não pode justificar a cobrança do ITBI, se não há faturamento, não há como se reconhecer predominância de atividade imobiliária.
Embora ainda se aguarde a definição definitiva do STF quanto à aplicação ampla da imunidade às holdings imobiliárias, o entendimento já consolidado no âmbito do Tribunal de Justiça de São Paulo representa importante avanço, ao reconhecer o direito à imunidade do ITBI para empresas inativas/sem faturamento, afastando exigências indevidas por parte dos Municípios.
Diante do atual cenário, é recomendável que as empresas contem com apoio especializado para analisar caso a caso, a fim de identificar possíveis riscos e oportunidades e, se necessário, adotar as medidas cabíveis para garantir o reconhecimento da imunidade tributária.