O contrato de locação comercial, denominado juridicamente como “não residencial” possui certas peculiaridades, conforme dispostas na lei de locação, sendo diferentes os direitos e deveres dos contratantes em relação a outras modalidades contratuais, como a residencial ou para temporada.
Uma questão que gera muitos conflitos nos tribunais refere-se a renovação do contrato de locação comercial, principalmente quando é feito de forma verbal.
Quando o contrato é realizado de forma escrita, a própria lei de locação dispõe os critérios de renovação, tais como, a obrigatoriedade da forma escrita, que tenha prazo determinado, que o Locatário esteja explorando o seu comércio ao menos nos últimos 3 (três) anos, dentre outras questões jurisprudenciais correlatas ao assunto.
O problema ocorre quando o contrato é realizado de forma verbal e o empresário, vendo que o seu negócio prosperou no local, pretende sua renovação perante o Locador, havendo, neste caso, diversos obstáculos jurídicos que possam dificultar sua pretensão.
A primeira delas se deve ao fato de que na locação de imóvel comercial realizada de forma verbal não há possibilidade de renovação do contrato pela via judicial, justamente por se tratar de avença verbal entre as partes, enquanto é exigido, para a ação renovatória, que o contrato a ser renovado tenha sido celebrado por escrito e por prazo determinado, nos termos da lei de locação.
Neste caso, o Locatário dependerá do interesse do Locador para manter o contrato, não podendo se socorrer ao poder judiciário para renová-lo, mesmo que venha auferindo lucro no seu negócio em face do local do imóvel locado, ou mesmo de seu fundo de comércio.
Outra questão que deve ser observada é relativa às benfeitorias, pois não estando convencionado em termo escrito autorização para realizar benfeitorias (sejam úteis, necessárias ou voluptuosas) ou mesmo a forma de abatimento, nenhuma restituição poderá ser repassada ao Locatário.
Por fim, no contrato verbal o Locatário perde o direito de preferência, e assim a prerrogativa de se adquirir o imóvel locado pelas mesmas condições oferecidas ao terceiro, como preço e a forma de pagamento.
Desta forma, em que pese o contrato verbal de imóvel comercial ser muitas vezes menos burocrático, até porque há dispensa de fiador e registro de documentos, os termos ajustados verbalmente não amparam o Locatário em todos os seus direitos previstos na lei de locação.