Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, os Contratos de Locação por Curta Duração — como aqueles realizados por meio de plataformas digitais, a exemplo do Airbnb — não se equiparam aos contratos tradicionais de locação residencial.
Já que a locação por curta duração pode alterar a própria destinação do empreendimento. Em outras palavras, o imóvel deixa de ser utilizado exclusivamente para fins residenciais e passa a ter características de exploração econômica.
Nessas hipóteses, havendo necessidade de qualquer alteração na destinação do condomínio, esta depende de aprovação dos condôminos, conforme dispõe o Código Civil Brasileiro. Assim, quando a convenção condominial estabelece finalidade exclusivamente residencial, a utilização das unidades para locações de curta duração será restringida.
Para que haja alteração da destinação do empreendimento, é necessária aprovação em assembleia, com quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. Na ausência dessa aprovação, permanece válida a regra prevista na convenção condominial que limita o uso das unidades à finalidade residencial.
O entendimento foi confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconheceu que a utilização de imóveis para exploração econômica e hospedagem rotativa descaracteriza a finalidade estritamente residencial do condomínio, permitindo que os condôminos imponham restrições à prática.
A principal justificativa para esse entendimento está relacionada à alta rotatividade de pessoas nos condomínios, fator que pode impactar diretamente a segurança, a privacidade e o sossego dos moradores.
Assim, embora a locação por curta duração seja permitida em determinadas situações, o condomínio poderá restringi-la quando houver previsão de destinação exclusivamente residencial na convenção condominial.
Por isso, antes de investir ou utilizar o imóvel com a finalidade de investimento, principalmente em locações de curta duração, é essencial realizar uma análise jurídica preventiva, garantindo segurança ao negócio e evitando futuros conflitos e/ou prejuízos.