Diante do contexto atual, necessários esclarecimentos acerca das negociações locatícias e cuidados com a devolução do imóvel locado, para que eventuais (e muitas vezes previsíveis) transtornos sejam impedidos de ocorrer
Assim, as possibilidades de negociação das partes integrantes de contratos de locação neste momento de calamidade pública, diante da incerteza de sua duração, são medidas necessárias e de extrema relevância conhecer.
Nesta linha de raciocínio, deve-se analisar cada locação em separado e frente ao atual momento que atravessamos, bem como os direitos de locatários e de locadores, haja visto que não há legislação suficiente para amparar qualquer discussão.
Nas locações residenciais as partes podem convencionar livremente algumas alternativas, como, por exemplo, a redução de valores, a utilização de valores depositados como garantia para quitação do locatício, suspensão de cobranças para pagamento futuro, entre outras.
Nas locações não residenciais ou comerciais cabe primeiramente analisar o grau de faturamento que o locatário está conseguindo gerar no desenvolvimento de sua atividade comercial e, após esta análise, apresentar alternativas possíveis para ambas as partes.
Com a adoção de uma destas alternativas é aconselhável e conveniente a formalização de aditivo contratual, considerando a temporalidade da presente pandemia de modo a assegurar as partes contratantes o exato cumprimento do que foi ajustado entre elas de forma consensual, já que se trata de uma nova situação.
Infelizmente, a inadimplência tende a subir e é imprescindível que as partes encontrem uma saída harmônica e amigável, para assim estarem aptos a atravessar este momento de incertezas e custoso a todos.
De outro lado, havendo a necessidade de devolução do imóvel locado, quer por força da pandemia, como de situações normais já conhecidas, onde é comum ocorrer discussões sobre o estado de conservação do imóvel locado quando do encerramento, a qualquer título, do contrato de locação.
Embora a Lei do Inquilinato disponha que o locatário deva tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu e imponha a obrigação de devolvê-lo no estado em que recebeu, salvo o desgaste decorrente do uso normal, as discussões tendem a ser difíceis.
Para dirimir esta situação o que comumente se dispõe é do laudo de vistoria realizado no início da locação.
Contudo, muitas vezes, o mesmo não é feito com o cuidado e o detalhe que seria necessário e, muitas vezes, durante o decurso do tempo, várias alterações são feitas no imóvel com ou sem a autorização do locador e não são documentadas através de vistorias complementares ou aditivos contratuais.
De início é preciso deixar claro que o laudo de vistoria deve ser efetivado de forma bastante detalhada com memorial descritivo pormenorizado de cada cômodo somado a farto relatório fotográfico, além de ser firmado por ambas as partes e anexado ao contrato de locação.
Na sequência, cabe ponderar ser benéfico que nas locações com prazos muito longos, deve o Locador realizar vistorias periódicas (anuais) e vistorias sempre que alguma obra, benfeitoria ou reparo for realizado.
Esta providência com certeza minimizará problemas futuros para colocar o imóvel em condições para nova locação e reduzirá a necessidade de valer-se de procedimentos judiciais de reparação de danos, os quais por envolverem prova pericial costumam ser dispendiosas.