Em decorrência da necessidade de se aumentar arrecadação, os municípios criam mecanismos inadequados à tributação de seus cidadãos, em desacordo com a legislação tributária e princípios administrativos.
Há muito, adotou-se a prática de realizar a tributação de atos de transferência de imóveis inter vivos, mediante a aplicação de tabelas referenciais de valores, elaboradas de forma unilateral pela própria administração pública.
Referidas tabelas são criadas de forma unilateral, sem correta aferição por critérios do mercado imobiliário e, muitas vezes, apenas corrigidas anualmente por índices de inflação, desconsiderando os índices próprios do mercado imobiliário e a especificidade de cada imóvel, como a idade, localização, conservação, dentre outros.
Existindo divergência entre o valor declarado pelo contribuinte e o valor existente na tabela referencial, a tributação ocorrerá pelo maior valor.
A incorreção do procedimento, por se afastar de princípios tributários e administrativos, foi objeto de incontáveis insurgências judiciais, o que provocou a realização, pelo Superior Tribunal de Justiça, de julgamento da questão sob a forma de resolução de demandas repetitivas, com o intuito de estabelecer regra geral a ser observada pelos municípios.
Como temas a serem definidos, estabeleceu-se:
a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU;
b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.
Em razão das incorreções na forma de tributação adotada pelos municípios e insegurança jurídica decorrente, julgamento estabeleceu e determinou que:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do Código Tributário Nacional);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Assim, a prática até então adotada de se estabelecer o valor de um imóvel através de tabela referencial pré-estabelecida, não mais é admitida pelo Poder Judiciário, cabendo aos municípios, em caso de divergência entre o valor declarado na escritura e o valor que se entenda correto, proceder à abertura de procedimento administrativo específico, com demonstração de elementos aptos a aferir o correto valor de um imóvel. Na ausência deste procedimento, deverá considerar o valor indicado pelo contribuinte.
Portanto, todos os casos de tributação ocorridos nos últimos cinco anos, que se realizaram através das tabelas referenciais pré-estabelecidas, poderão ser objeto de solicitação de restituição parcial dos valores cobrados em excesso.
Para correta análise de eventual cobrança a maior, ou inadequação do valor apresentado pelo município para recolhimento, sempre recomendável a contratação de profissionais aptos e capazes à orientação, estando a Equipe multidisciplinar da Athayde Advogados sempre atenta às necessidades e vertentes do mercado, possibilitando uma ampla consultoria para casos desta natureza.