É comum que entes públicos municipais cobrem o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos (ITBI), quando da lavratura da Escritura Pública ou do Contrato de Compromisso de Compra e Venda.
A prática de recolhimento prévio do tributo era orientada, inclusive, pelos próprios Tabelionatos de Notas que, no momento da lavratura das escrituras públicas, informavam as partes a necessidade de recolhimento do imposto.
Ocorre que tais orientações são contrárias à lei e à própria Constituição Federal, pois preceituam que o imposto seria exigido apenas no momento da transferência do bem imóvel, ou seja, da transferência efetiva da propriedade do imóvel/domínio, que se dá com o registro imobiliário, e não na cessão de direitos.
Daqui, nasce a velha máxima de que: quem não registra não é dono! Sendo que, o domínio do imóvel só será transmitido ao comprador após a modificação na cadeia dominial com o respectivo registro e alteração do proprietário na matrícula do imóvel. Todavia, sem o registro, o comprador sempre corre o risco do imóvel ser vendido novamente ou de sofrer alguma penhora por eventual dívida do vendedor.
Para esclarecimento definitivo da situação, o Supremo Tribunal Federal se posicionou no sentido de que: “O compromisso de compra e venda e a promessa de cessão de direitos aquisitivos, dada a sua natureza de contratos preliminares no direito privado brasileiro, não constituem meios idôneos à transmissão, pelo registro, do domínio sobre o imóvel, sendo, portanto, inconstitucional a norma que os erige em fato gerador do imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos”.
A decisão proferida pelo Superior Tribunal Federal ajudou a resolver vários casos de compra e venda sem registro com cessão para terceiro, além de impedir que Tabelionatos de Notas e entes municipais exijam, de forma indevida, o recolhimento do ITBI no momento da lavratura da escritura pública.
Assim, o adquirente de bem imóvel que não possui condições financeiras imediatas de arcar com os respectivos custos de registro, poderá realizar o negócio jurídico através de uma escritura pública de compra e venda e/ou contrato de promessa de compra e venda SEM ter que recolher o ITBI, que será exigido apenas no ato do registro imobiliário.
Portanto, se a Fazenda Municipal proceder com a autuação/notificação do comprador para recolhimento do ITBI, no momento da lavratura da Escritura Pública, este poderá solicitar a imediata baixa, por ser contrária à Lei e à própria Constituição Federal.